一、房屋抵押貸款中哪些房產(chǎn)更受銀行喜歡
1、房齡
房子和人一樣，年輕的總會更好。銀行對于房產(chǎn)抵押貸款的房齡限制一般在年，超過年的房產(chǎn)除非是極好的地段和配套設(shè)施等，否則融資的難度很大。相應(yīng)的，房齡在年以內(nèi)的最優(yōu)，年到年期間的次之。
2、面積
當(dāng)前主流銀行接受的抵押房產(chǎn)的面積通常在平米以上，考慮到實(shí)際居住的感受，平米以下的房產(chǎn)明顯會顯得局促，反映到價值層面，也就意味著這類面積太小的房產(chǎn)抗跌性比較差。在銀行現(xiàn)有的審批標(biāo)準(zhǔn)中，平米以上的房產(chǎn)最優(yōu)，也是業(yè)內(nèi)公認(rèn)建面可以滿足房產(chǎn)綜合價值的標(biāo)準(zhǔn)。
3、主貸人年齡
主貸人就是申請貸款的人，按照不同年齡層次的實(shí)際行為能力，銀行將主貸人的年齡限制在至周歲之內(nèi)，其中至周歲的人群申請難度更低，銀行的評估標(biāo)準(zhǔn)中，這一年齡范圍的人償還能力更強(qiáng)，且資金使用的需求和積極性更強(qiáng)。
4、抵押人年齡
銀行對抵押人年齡的限制主要考慮主貸人和房產(chǎn)所有人不統(tǒng)一的情況，銀行對未成年人及老年人給予保護(hù)，因此房產(chǎn)所有人中有未成年人或周歲以上老人的，在申請房產(chǎn)抵押貸款時一般會被拒貸。
5、房產(chǎn)位置
按照當(dāng)前的城市職能劃分，內(nèi)環(huán)核心區(qū)域價值更高。融資價值按照從高到低排列，依次是外環(huán)內(nèi)房產(chǎn)→外環(huán)外核心地塊→外環(huán)外非核心區(qū)域。與此同時，距核心區(qū)域越遠(yuǎn)，房產(chǎn)價值的潛在波動也會更大，銀行在進(jìn)行貸款審批時，可能在一定程度上提高利率標(biāo)準(zhǔn)。
6、所貸金額
考慮到房產(chǎn)的實(shí)際價值區(qū)間以及交易變現(xiàn)的成本，銀行對房產(chǎn)抵押貸款的金額按照萬和萬劃分出三個區(qū)間。按照審批難度由易到難排列，依次是萬以內(nèi)→至萬→萬以上。其中貸款金額在萬以上的，銀行附加的申請條件可能會更加嚴(yán)格，同時利率方面也可能有所上浮。
7、其他
進(jìn)一步考慮與房產(chǎn)相配套的資源，靠近地鐵或擁有一梯隊(duì)小學(xué)學(xué)區(qū)的房產(chǎn)價值更高，而非學(xué)區(qū)的老破小、商住類等住宅存在一定的缺陷，在進(jìn)行房產(chǎn)抵押貸款時難以作為首選。
二、房屋抵押貸款的基本流程
1、明確房子抵押貸款需求，就是自己理想的貸款方案。
A：貸款金額
B：還款方式
C：還款年限
這個明確抵押貸款需求很重要，需求最好包含自我理想的需求和最保守貸款需求，這個保守的貸款需求就是根據(jù)的還款能力而定。
舉個例子小胖想做經(jīng)營性抵押，理想的需求是年化5%，30年等額本息，貸款金額是房子價值的7成，這是理想需求，但是按照小胖的收入，可以分20年還款也沒問題，那保守的的需求就是年化5%,20年等額本息。那去市場上匹配方案就是找20年到30年之間的等額本息。
2、在市場尋找接近自己的房子抵押貸款需求
在保守的需求和理想的需求之間尋找最靠近理想需求的方案。
其中方法包含：
A：自己去多個銀行了解方案，再回來進(jìn)行比較
B：尋找專業(yè)靠譜的中介機(jī)構(gòu)幫你匹配最適合你的方案
個人建議還是找中介機(jī)構(gòu)，畢竟匹配方案只是第一步，后面還有一系列的操作流程，如果不熟悉的人是非常容易出錯的。
3、準(zhǔn)備貸款所需要資料去銀行簽約申請
這個階段最重要的是準(zhǔn)備好銀行所需要資料，其他就是配合銀行正常走流程就行。例如：房子評估、銀行經(jīng)辦下戶經(jīng)營場地拍照。
房子評估：銀行一般會把房產(chǎn)評估這個事情委托給第三方公司，評估費(fèi)用大部分是免費(fèi)的。上門前評估公司會先和借款人溝通上門時間，拍照也會盡量在十分鐘內(nèi)完成，需要注意的是，拍照現(xiàn)場最好呈現(xiàn)為居家狀態(tài)，而不是出租狀態(tài).，如果是出租狀態(tài)需要提交交代一下租客是自住。
經(jīng)營場地拍照：經(jīng)營場地現(xiàn)場還需要有營業(yè)招牌以及具體的門牌號，同時申請本人也要在場，一般要求要和銀行經(jīng)辦一起合照。(個人處理起來很復(fù)雜，但是專業(yè)的中介處理這些事情就好像文員處理常規(guī)的事情一樣)
4、等待銀行批復(fù)書出來后去簽銀行借款合同和抵押合同。
該過程要注意的事項(xiàng)是借款合同和抵押合同的貸款金額、貸款年限和貸款利率，最重要的收款賬戶是否你已經(jīng)清晰。
5、房管局入押(在入押前有一個非常重要的環(huán)節(jié)就是確定房子全款還是抵押狀態(tài))
房子入押需要去當(dāng)?shù)氐姆抗芫?，每個城市或區(qū)域都會有不同的劃分，但整體流程是大同小異的，現(xiàn)在很多銀行都和房管局有合作，直接在他們銀行就可以進(jìn)行入押。如果房子是全款狀態(tài)就正常入押就行。
如果房子仍在抵押狀態(tài)下就需要墊資結(jié)清原有欠款等待原欠款涂銷后再與新銀行進(jìn)行抵押登記。
墊資原則：
A：先湊合親戚朋友資金看看是否能夠還掉原抵押欠款，不夠再找墊資公司
B：直接尋找墊資公司幫忙墊資
墊資的費(fèi)用幾乎市場是非常透明的，但是必須要找大的墊資機(jī)構(gòu)，盡量不要找私人墊資，寧愿花多一點(diǎn)錢都需要找大型墊資公司。
墊資前需要去銀行填寫提還申請表，確定準(zhǔn)確扣款時間和原抵押欠款銀行進(jìn)行溝通拿涂銷資料的時間，墊資還進(jìn)去后多打電話跟進(jìn)讓其加急處理，銀行經(jīng)理每天處理很多事情，所以要多打電話請求加急幫助，他才會想起該單。
涂銷資料出來后就去房管局涂銷原有銀行抵押和安排新銀行入押登記。
6、等待銀行放款，處理好貸后問題，防止資金回流或者直接流入不正當(dāng)方面。
最后友情提醒：貸款需謹(jǐn)慎，無債一身輕。
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